房地产占据了中国约20%的国内生产总值, 40%的财政收入。如此庞大的一个行业，即便接受自己不可逆转的命运，也不会如待宰羔羊一般不采取任何行动，所以转型是大势所趋，且时间紧迫。主要会分布在以下几个领域：

01租赁市场的完善与发展

各地政府一直在积极推动租赁市场的发展，包括实施鼓励投资租赁住房的政策，二十大报告强调，加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。先租后买，对于中国的房地产市场来说是一个比较新的概念，相信在接下来的一到两年中会陆续推出各项政策及相关法律，届时我们可以再具体分析。各大城市的高昂购房成本使多数年轻人难以购房。租房提供了一种更实惠、更灵活的选择，同时也能允许他们在自己选择的城市中居住，且不必投入家庭中大部分的积蓄来付首付。与此同时，即便一些年轻人有足够的积蓄，在当前的形势下，他们也不愿意承担长期、大额的经济负担，从而选择观望。将近80%的年轻受访者表示，如果租房子品质足够好，或者租期足够稳定的话，愿意一直租房。二十大报告中强调的租购并举的住房制度指的是推广先租后买的选择来改善租赁市场，可以增加对住房的需求，有助于消化一些城市中空置的住房。

02人性化的商住两用房

提到商住两用房，很多有经验的投资者或是购房者可能会深思熟虑、郑重其事。因为在过去房地产市场米烂成仓，富埒陶白的时代里，全国各地都有数不清的设计极不人性化，粗制滥造的例子。但商住两用这个概念本身是有很多优点的，一来有助于城市升级，能为发展中地区带来新的业务、服务和活动。同时也能推动城镇化建设，响应去年国家发改委所提出的《新型城镇化和城乡融合发展重点任务》。通过在小范围内提供一系列服务和便利设施，商住两用房也可以减少对汽车的依赖并促进环保。这类房产本身还会造就一些新企业，为当地提供更多的就业机会，从而来推动经济增长。如果未来在实际操作中，能根据人们生活的方式做出人性化的设计，满足各地市场不断变化的需求，商住两用房产会成为备受欢迎的一类住房。

03新高端住宅

在疫情三年中，高端住宅逆势增长，截至2022年7月，北京市内单价超过10万元的豪宅成交了1753套，同比增长65%；总价2000万元以上级别豪宅成交920套，同比增长18%，是所有新房细分市场中增长最快的一类。虽然在2022年年底，高端住宅市场有所降温，但这其中也受到了国际金融市场动荡，国际局势不明朗，国内疫情爆发等不可控的外力影响。此类房产可与普通房产相比，价格虽然更高，但可提供长期价值和稳定性，吸引关心质量的买家及投资者，从而推动需求，并可能有助于抵消房地产市场总体需求的下降。高端住宅通常拥有以下几点特征：便利设施，例如游泳池、健身中心和水疗中心等。智能家居系统和优质的饰面，例如硬木地板、石材台面和高端电器。高端住宅的位置通常都是在理想的地段，在租房市场的价格更高，从而为投资者带来更高的回报。总而言之，高端住宅在需求萎缩的市场中，可从房屋质量、高品质的设计规划、未来价格的稳定性等在竞争对手中脱颖而出。

04数字化 可视化

建立虚拟社区，能全方面的满足买家的具体需求和偏好。虚拟社区易于浏览，利用虚拟现实、3D渲染和人工智能等最新技术，使体验更加身临其境和互动，这可以使它对潜在买家更具吸引力，也可以帮助潜在买家更好地了解房产并做出明智的决定，并使他们更容易找到他们正在寻找的信息。虚拟社区还能为房地产公司提供一个与潜在买家互动并与他们建立关系的平台，能增加信任度并促进销售。虚拟社区能为房地产公司提供有关潜在买家偏好和行为的有价值数据，这些数据可用于改进营销策略并针对特定细分市场。

05二三线城市都市圈

二三线城市都市圈 随着城镇化的发展，越来越多的人将从农村地区迁移到二三线城市中，对住房和其他地产业务的需求将会迅速增加。政府也一直在积极推动二三线城市的发展，《2019年新型城镇化建设重点任务》中提到了：培育发展现代化都市圈，推进大城市精细化管理，支持特色小镇有序发展，加快推动城乡融合，推动1亿非户籍人口在城市落户目标。但由于疫情突袭全球，各项工作受到了不同程度的影响。但从今年开始，全社会恢复正常运行，二三线城市的发展将加速进行，许多外资也开始流入到二三线城市，促进了部分地区房地产市场的整体发展和增长。在这里要做一些补充，国内外各大媒体近年来对中美两国微妙的关系备受关注，很多事件被刻意放大，根据需求在特定的时间点调动情绪。但资本是理性的，同时也是无国界的。资本可以忽略白宫的立场，对参众两院的声音置若罔闻。拜登可以试图与中国脱钩，企图让美国闭关锁国。但数据告诉我们，外资没有离开中国。以下是过去的三年内，在中国房地产市场投资最多的五家外资企业：

黑石集团是中国房地产市场最大的外国投资者之一，拥有商业和住宅物业组合，资产管理规模截至2021年达880亿美元。

布鲁克菲尔德资产管理公司在中国的房地产市场进行了大量投资，尤其是在写字楼和零售领域。现有约2000亿美元房地产项目。

凯雷集团是一家全球性投资公司，一直活跃于中国房地产市场，投资商业和住宅物业。管理的资产超过3760亿美元。美国前任总统老布什、英国前首相梅杰、菲律宾前总统菲德尔·拉莫斯、美国前证券与交易委员会（SEC）主席阿瑟·列维特、金融大鳄乔治·索罗斯都曾在其中挂职，拥有较深的政治资源。

华平投资集团是一家私募股权公司，在中国投资了多个房地产项目，包括住宅、写字楼和零售物业。华平在40个国家的852家企业中累计投资了680多亿美元。

普洛斯是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司，资产管理规模超过1,200亿美元。是一家全球物流地产公司，在中国的物流和工业地产市场投入巨资，包括开发大型配送中心和仓库。

06绿色环保型建筑

外交部在2022年年底发文称：中国坚持落实《巴黎协定》愿为其他发展中国家提供力所能及的帮助。为此，政府实施了多项法规和鼓励措施，建造更加环保的建筑，包括税收减免、补贴和强制性能效标准。环保型建筑在接下来的发展中，应该是必不可少的。不仅能提高能源效率，减少对供暖和制冷的需求，同时也降低了能源成本。环保型建筑还可以改善室内空气质量，减少接触有害化学物质和污染物，从而改善住户的健康。环保建筑的设计更耐用，使用寿命更长，随着时间的推移，减少了昂贵的维修和维护需求。

07政策扶持

去年，住房和城乡建设部副部长倪虹表示：将继续大力增加保障性租赁住房的供给，全年预计建设筹集保障性租赁住房240万套例如为开发商提供税收优惠和增加保障性住房项目的资金。政府也将持续制定政策鼓励对房地产市场的长期投资，2022年年底，央行和保监会共同发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，通知中提到稳定房地产开发贷款投放、鼓励金融机构在风险可控的前提下提供必要的贷款保持建筑企业融资连续稳定。支持优质房地产企业发行债券融资等多项鼓励政策。副 Zong 理于2023年1月17日在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上发表讲话。会上他再次强调，房地产在中国是重要的支柱产业。具体做法包括，放松在房地产市场过热期间采取的一些管制的决策，从而有效地扩大需求，使房地产公司具备造血的功能等。

08工程爆破

工程爆破行业市场的在过去几年内连续的增长，侧面反映了建筑拆除数量的增加。在这里必须声明一点：工程爆破不只是大家印象中的城市拆除爆破，还包括了采矿爆破、隧道挖掘爆破、边坡控制爆破等等。关于建筑拆除的数量暂时没有公开的数据可以追溯，所以我们只能用整个爆破行业的数据来做参考，爆破服务收入从2019-2021 年均复合增速为 26.6%。还可以用2022年在微博上发布的《全国业主发布强制停贷项目统计表》来作为辅助证据，据粗略统计全国约有100个业主集体强制停贷的烂尾楼盘。烂尾楼盘按照目前的法律和政策最终大概率只会有两种结果，一是被拆除，二是在符合标准的前提下可成为“保交楼”，2022年7月以来，全国至少有36地先后提出“保交楼”相关支持政策，涉及15个省份。关于烂尾楼、“保交楼”和空置房可以专门做一期，回到房地产转型，新出台的“保交楼”支持政策会让很多金融公司扮演原先开发商的角色。据业内人士介绍，很多房地产公司已经开始投资入股工程爆破有关的公司。类似的商业行为在其他领域也十分常见，比如卖奶粉的公司收购了杜蕾斯。减肥也是一边减脂一边增肌，公司也常有对一个部门裁员，对另一个部门招收等看似矛盾的行为。

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